LA PLUS-VALUE AU CAMBODGE


CAMBODGE 2025–2026 : NOUVELLE TAXE SUR LES PLUS-VALUES (CGT).
Ce que les expatriés et investisseurs doivent savoir


Nouvel impôt : Le Cambodge met en place officiellement une taxe sur la plus-value, appelé " CGT ".

Capital Gains Tax (CGT), est un nouvel impôt au Cambodge qui s’applique sur tous les gains réalisés par les résidents et non-résidents qui vendent ou transfèrent 
certains types d’actifs. La CGT s’applique à un taux fixe de 20 %, avec des options  de déduction selon le type d’actif. Pour l’immobilier,  les contribuables peuvent
choisir entre une méthode forfaitaire simplifiée ou une méthode au coût réel, selon leur situation.  A titre informatif seulement -Juillet 2025


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ENTREE EN VIGUEUR PROGRESSIVE DE LA "CGT" AU CAMBODGE

À partir du 1er septembre 2025, la Taxe sur les plus-values (CGT) s’appliquera aux gains réalisés sur les catégories suivantes :

  • Contrats de location
  • Actifs de placement (actions, obligations, titres)
  • Fonds de commerce
  • Propriété intellectuelle
  • Opérations de change

Cette première phase élargit l’assiette fiscale à des actifs non traditionnels, s’adaptant à l’évolution des pratiques économiques.

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DEUXIEME PHASE : extension aux biens immobiliers

A partir du 1er janvier 2026, l’application de la CGT sera étendue aux transactions immobilières. Ce délai a été prévu pour permettre aux :

  • Contribuables
  • Promoteurs immobiliers
  • Organismes de régulation

d’ajuster leurs méthodes d’évaluation, leurs pratiques comptables et leurs exigences documentaires, notamment pour les ventes de biens immobiliers. Cette adaptation est essentielle, compte tenu du poids du secteur immobilier dans l’économie cambodgienne..

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QUI EST IMPOSABLE A LA "CGT" AU CAMBODGE ?

La Taxe sur les plus-values (CGT) s’applique différemment selon le statut fiscal du contribuable. 

Voici les deux cas :




1. Personnes physiques 
RESIDENTES fiscales


 Imposables sur toutes les plus-values mondiales, c’est-à-dire :
  • Les ventes ou transferts d’actifs situés au Cambodge
  • Les ventes ou transferts d’actifs situés à l’étranger

Pourquoi ? Parce qu’elles sont considérées comme résidentes fiscales, donc soumises à l’impôt sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux.

 Est résident fiscal toute personne physique qui remplit au moins un des critères suivants :

  • Elle a une résidence au Cambodge
  • Elle établit son lieu de résidence principal au Cambodge
  • Elle passe plus de 182 jours au Cambodge sur une période de 12 mois 

- Le critère de présence physique (182 jours) est le plus déterminant.
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2. Personnes physiques ou 
morales NON RESIDENTES

Imposables uniquement sur les plus-values réalisées au Cambodge, à savoir :

Ces gains sont considérés comme des revenus de source cambodgienne :
  • La vente de biens immobiliers situés au Cambodge, même si le propriétaire est étranger
  • Le transfert d’actions dans une société cambodgienne
Mais, les plus-values réalisées à l’étranger sont non-imposables
 Est non résident toute personne morale ou physique qui : 
  • N’a pas de résidence au Cambodge
  • N’y établit pas son lieu de résidence principal
  • N’y séjourne pas plus de 182 jours par an 
 
 Pour les sociétés : si elles sont constituées, gérées depuis l'étranger ou localisées à l’étranger, elles sont considérées comme non résidentes.

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SUR QUOI L' IMPOT "CGT" S'APPLIQUE  AU CAMBODGE ?

La CGT (impôt sur la plus-value) s’applique aux gains réalisés 

lors de la vente ou du transfert de six grandes catégories d’actifs :



1- Biens immobiliers

Applicable au 1er janvier 2026 -Selon la législation fiscale cambodgienne, les biens immobiliers incluent uniquement :
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2- Contrats ou droits liés à des salariés

Ce terme désigne les droits ou contrats liés à des salariés, qui peuvent être valorisés et transférés dans certaines opérations commerciales. Exemples :
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Pourquoi c’est imposable ? Car ces droits ont une valeur économique lors de la transaction. La plus-value réalisée sur cette "valeur salariale transférée"...



3- Actifs d’investissement

Actions, obligations, titres financiers
Cette catégorie regroupe tous les instruments financiers susceptibles de générer une plus-value lors de leur vente ou transfert :
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4- Fonds de commerce

Le fonds de commerce représente la valeur immatérielle d’une entreprise, il s’agit de la valeur payée en plus des actifs identifiables ou intellectuels lors d’une acquisition :
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5- Propriété intellectuelle

Brevets, droits d’auteur, logos, images commerciales 
La propriété intellectuelle regroupe les droits exclusifs sur des créations immatérielles, protégées par la loi :
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6- Opérations de change

La CGT s’applique aux gains réalisés sur toute transaction, lors de la vente ou du transfert de devises étrangères autre que le Riel cambodgien (KHR) :
Le Riel cambodgien (KHR) n’est pas concerné. Seules les monnaies étrangères sont imposables.
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CE QUI N'EST PAS IMPOSABLE "CGT"

- Les véhicules : les gains issus de la vente ou du transfert de véhicules (voitures, motos...) sont exclus de la CGT, mais taxés sous le régime de la taxe sur les moyens de transport.
- Les navires, bateaux et aéronefs sont explicitement exclus de cet impôt.
- La CGT ne s’applique pas aux gains latents : Les plus-values non réalisées, les ajustements comptables à la juste valeur : biens de placement...
Tant qu’il n’y a pas de vente ou de transfert réel, aucune imposition n’est due.


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LA PLUS-VALUE IMMOBILIERE AU CAMBODGE


Les vendeurs d'un bien immobilier ou foncier au Cambodge devront payer
un impôt de 20%  sur  la  plus-value,  à  la  Direction  générale  des impôts.



CAUSE PANDEMIE, L'APPLICATION DE CETTE TAXE PREVUE en JANVIER 2021, A  ETE REPORTEE - 

MAIS ELLE SERA EN PLACE DES LE 1er JANVIER 2026 



DANS QUELLES SITUATIONS LA TAXE "PLUS-VALUE" AU CAMBODGE DOIT ETRE APPLIQUEE ?

La taxe sur les plus-values au Cambodge, s'applique pour un bien immobilier dans les cas :

  •  D'une vente, d'un transfert ou de la création d’un droit d’occupation,
  •  D'un transfert de propriété ou du droit d’occupation qui est enregistré auprès des autorités cambodgiennes,
  •  D'une décision de justice qui a décidé de transférer la propriété ou le droit d’occupation du bien immobilier.


QUI EST SOUMIS A CETTE TAXE "PLUS-VALUE" AU CAMBODGE?

- Les investisseurs immobiliers étrangers, les personnes physiques et les sociétés cambodgiennes, qui ne sont pas des "résidents fiscaux"
devront payer cette taxe, au moment de la revente du bien, si, ils ont réalisé une plus-value bien sur.
- Même si vous décidez de transférer un bien immobilier vous appartenant, à votre société cela est considéré comme un transfert, donc soumis à la plus-value ! 



QUI N'EST PAS SOUMIS A CETTE TAXE "PLUS-VALUE" AU CAMBODGE ?

  • Une personne physique, si elle vend sa résidence principale qu’elle a depuis au moins 5 ans.
  • Une société résidente fiscale au Cambodge car elle déjà soumise au régime fiscal général donc à l’impôt sur les bénéfices.



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DE COMBIEN EST LA TAXE "PLUS-VALUE" AU CAMBODGE ?

Cette taxe au Cambodge sur la "plus-value" est de 20%



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COMMENT EST CALCULEE CETTE TAXE "PLUS-VALUE" DE 20% 


Il y a  2 manières pour calculer la plus-value immobilière :

A - Taxe sur le bénéfice : La déduction réelle basée sur les frais, (exemple A ci-dessous)

B - Taxe sur le profit réel : La déduction basée sur les "frais déductibles à 80%", (exemple B ci-dessous)


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EXEMPLE 

POUR UN BIEN IMMOBILIER AU CAMBODGE ACHETé 70 000$ ET REVENDU 100 000$


A- TAXE SUR "LE BENEFICE"


Avec la méthode de "Taxe sur le bénéfice" :

- Calcul du prix de revient :
Frais divers de dépenses avec preuves (factures...) exemple avec un montant de 
4 900$, 
 = 70 000$ (achat maison) + 4 900$ (frais) = 74 900$


- Calcul du bénéfice :
= 100 000$ (prix de revente) - 74 900$ (prix d'achat + frais) = 25 100$ 

CALCUL DE LA TAXE "PLUS-VALUE" avec la méthode "Impôts sur les bénéfices" = 25 100$ (bénéfice) X 20 /100 (taxe 20%) = 5 020$

Déduction de toutes les dépenses vérifiées liées à l’actif :

  • Prix d’achat
  • Investissements d’amélioration
  • Frais de vente
  • Impôts fonciers payés pendant la détention
  • Dépenses d’entretien
  • Intérêts sur les prêts finançant directement le bien

NB : Cette méthode est plus avantageuse si les coûts réels sont élevés, mais plus exigeante en termes de justificatifs.

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B- TAXE SUR "LE PROFIT REEL"


Avec la méthode de "taxe sur le profit réél" :

Il est considéré que 80% ne sont pas taxable. 

La taxe de 20% sera donc appliquée sur les 20% restants.

Donc = 100 000$ (prix de vente) - 80% = 20 000$ 

Donc = 20 000$ (valeur taxable) X 20 /100 (20% taxe) = 4 000$ 

Les contribuables qui choisissent la méthode du coût réel doivent conserver toutes les preuves : Factures/ Contrats/ Relevés de paiement.


  • Déduction forfaitaire de 80 % du prix de vente
  • Les 20 % restants sont considérés comme base imposable


Avantage : simplifie la déclaration

Inconvénient : peut entraîner une imposition plus élevée si le coût réel est faible


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Les propriétaires peuvent choisir la méthode de calcul de la taxe, la plus avantageuse, et cela le GDT ne peut pas le contester.
Toutefois, le GDT peut contester la valeur du bien ou  si vous choisissez la méthode "Taxe sur le bénéfice",  il peut contester la
valeur des dépenses, si vous ne disposez pas de preuves justificatives suffisantes. 



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VALEUR IMPOSABLE ET DELAIS DE PAIEMENT

La valeur imposable est définie comme le prix de vente ou le prix de transfert. L'administration fiscale peut ajuster la valeur 
déclarée aux taux du marché si le prix déclaré est considéré comme un prix réel ou inférieur à la juste valeur marchande.


Ajustement de la valeur marchande

Si le prix de transfert déclaré n'est pas un prix réel ou est considéré comme inférieur à la valeur marchande, l'administration fiscale peut réévaluer la valeur en utilisant :

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Délai de paiement

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DEDUCTIONS POUR CALCUL DE LA PLUS-VALUE AU CAMBODGE



Frais d’acquisition

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Coûts d’amélioration

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Dépenses liées à la vente

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DEDUCTIONS LIMITEES

Pour les actifs comme les actions, obligations, fonds de commerce, propriété intellectuelle et devises, 
les déductions sont strictement limitées aux coûts réels : Informations détaillées sur le site réservé aux MEMBRES BCC



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EXEMPTION DE LA "CGT"

La CGT ne s'applique pas aux gains dans les cas suivants, mais sous certaines conditions :


 Ventes de terres agricoles 

Éligibilité: Les agriculteurs résidents en fiscalité s'entaignent activement dans l'agriculture.
Vérification: Nécessite une lettre d'approbation ou de confirmation sur l'utilisation des terres agricoles par l'autorité locale ou le RMD.

 Vente de résidences principales

Seuil d'exonération: la propriété doit avoir été occupée comme résidence principale du contribuable pendant au moins cinq ans avant la vente ou le transfert. Dans les cas où le contribuable possède plus d'une résidence ou lorsque le contribuable et son conjoint possèdent des résidences distinctes, une seule résidence est autorisée en tant que résidence principale.


 Transferts familiaux

Héritage: Transferts de biens immobiliers par héritage de parents biologiques proches (par exemple, parents, enfants, frères et sœurs).
Dons : Cadeaux primo-cadeaux de biens immobiliers au sein d'un même cercle familial.

 Entités d'intérêt public

Les gains en capital réalisés par les missions diplomatiques, les institutions gouvernementales ou les entités agissant selon des mandats d'intérêt public (par exemple, projets d'infrastructure, initiatives humanitaires) sont exemptés de la CGT.


 Émissions d'actions de capitalisation :

 Les allocations d'actions émises pour augmenter le capital d'une entreprise ne sont pas considérées comme des cessions et sont donc exemptées de l'obligation de CGT.
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L'AVIS DU BCC

Certains des fonctionnements actuels  ne permettent pas d'appliquer facilement  les exigences de cette nouvelle taxe.
Il faut s'attendre à ce que ces mesures soient modifiées ... L'indication des mises à jour seront annoncées sur Telegram

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